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▶ 전국·수도권·지방 주택시장 비교 (쉽게 정리)
| 구분 | 전국 | 서울/경기 (수도권) | 서울·경기 제외 지방 |
|---|---|---|---|
| 2023 미분양 | 약 6만2천호 | 적은 편 | 약 5만2천호 (대부분 차지) |
| 2024 미분양 | 약 6만6천호 ↑ | 증가했지만 낮은 수준 | 여전히 많음 |
| 2025 미분양 | 약 6만9천호 ↑ | 소규모 유지 | 약 5만5천호 (지방 집중) |
| 시장 상태 | 지역별 양극화 | 집이 부족한 구조 | 집이 남는 구조 |
| 수요 특징 | 수도권 집중 | 인구·일자리 몰림 | 인구 감소 지역 다수 |
| 가격 영향 | 혼조세 | 하락 제한적 | 약세 지속 가능 |
✔ 전국 미분양 증가는 대부분 지방 영향
✔ 수도권은 구조적 공급 부족 유지
✔ 지방은 공급 과잉 구조 지속
✔ 핵심 키워드: 수도권 vs 지방 양극화
▶ 수도권은 부족, 지방은 남는 구조
위 표를 보면 한 가지 흐름이 분명하게 나타납니다.
✔ 전국 미분양은 6만~7만 호 수준으로 증가
✔ 하지만 그 대부분은 서울·경기 제외 지방에 집중
✔ 서울/경기(수도권)는 여전히 구조적 공급 부족 상태
즉, “전국적으로 집이 남는다”는 표현은 정확하지 않습니다.
정확히 말하면:
👉 지방은 남고, 수도권은 부족하다
👉 이것이 현재 한국 부동산 시장의 핵심 구조입니다.
전국 미분양이 증가하는 이유는
수도권이 아니라 지방 공급 과잉 영향이 크기 때문입니다.
▶ 왜 서울은 집이 부족할까?
서울과 수도권은 단순히 인구가 많아서 부족한 것이 아닙니다.
구조적인 이유가 있습니다.
① 인구와 일자리 집중
- 대기업, 공공기관, 스타트업, 금융기관 대부분 수도권 집중
- 청년층·고소득 직장인 유입 지속
- 1~2인 가구 증가
👉 수요가 꾸준히 발생하는 구조
② 신규 공급 한계
- 재건축·재개발 규제와 사업 지연
- 땅이 부족한 도시 구조
- 분양 물량이 수요 대비 제한적
👉 공급은 제한적, 수요는 지속적
③ 자산 선호도
- 서울 부동산은 “거주 + 투자 자산” 성격
- 불확실성 확대 시 자금이 수도권으로 이동
👉 가격 하방 경직성 형성
📌 왜 지방은 집이 남을까?
지방 미분양이 늘어나는 데에는 구조적 이유가 있습니다.
① 인구 감소
- 일부 지역은 순유출 지속
- 청년층 수도권 이동
👉 수요 기반 약화
② 공급 선반영
- 과거 분양 호황기 때 대규모 공급
- 산업 호황 기대감 반영한 물량
👉 실제 수요보다 많은 공급
③ 투자 수요 감소
- 지방은 실수요 중심 시장
- 투자 수요 유입 제한적
👉 가격 조정 시 회복 속도 느림
▶ 결론: 양극화가 핵심
현재 한국 주택 시장은
“상승 vs 하락”의 문제가 아니라
👉 수도권 vs 지방 양극화 구조가 핵심입니다.
- 수도권: 공급 부족 → 가격 하방 제한
- 지방: 공급 잉여 → 미분양 증가 → 가격 압박
따라서 시장을 볼 때
“전국 집값”이라는 단일 지표보다
지역별 수급 구조를 보는 것이 훨씬 중요합니다. 지방에 사는 우리집점 팔려야 이사를 가는데.... 걱정입니다 ㅜ.ㅜ
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